L'essentiel oublié

Missing Middle Housing—Thinking Big and Building Small to Respond to Today’s Housing Crisis. Daniel Parolek (with Arthur C. Nelson), Island Press, 2020, 299 pages.

House Divided—How The Missing Middle Can Solve Toronto’s Affordability Crisis. Edited by Alex Bozikovic […], Coach House Books, 2019, 267 pages.

Cette notion de missing middle housing est certainement un des espoirs les plus fertiles quand vient le temps d’imaginer un avenir moins toxique pour les vastes territoires de banlieue qui caractérisent nos villes. En tant que forme urbaine plurielle, fermement ancrée à une échelle compatible avec tous les types résidentiels unifamiliales, le missing middle facilite une transition à la fois naturelle et dynamique vers une zone de plus forte activité. Le missing middle occupe donc une position essentielle mais quelque peu négligée et souvent même oubliée dans nos tissus urbains. Il offre pourtant cet idéal si recherché : une intensité urbaine à échelle humaine.

Sans le besoin de déployer une posture tectonique agressive, comme un «bloc» d’appartements de 10, 20 ou même 40 étages, la forme du missing middle est depuis toujours le bâtiment par excellence pour engendrer une activation humanisée de l’environnement urbain. C’est seulement depuis l’universalisation de l’urbanisme de zonage et du tout à l’auto que cette formule gagnante, composée d’une pluralité de bâtiments d’habitations, mais aussi des locaux commerciaux, des espaces de vie-travail, pour professionnels, artistes et maintenant, franchement presque tout le monde, s’est éclipsé comme typologie régulière et innovante de nos villes. Notre incapacité a perpétué et renouveler la formule du missing middle entraîne de grandes pertes en densité humaine, donc en opportunité. Cette tendance, une fois établie, est difficile à renverser.

C’est un peu l’univers avec lequel le premier ouvrage, de Monsieur Daniel Parolek, nous donne si génialement l’occasion de nous refamiliariser. Loin de proposer de nouveaux types immobiliers, le livre permet plutôt de nous ouvrir sur ces typologies qui ont toujours été parmi nous; c’est simplement qu’avec leurs gabarits qui se fondent en douceur au contexte urbain à faible densité, ils passent souvent inaperçus. Ceci même s’ils constituent, lorsqu’ils existent encore, des formes prisées et recherchées.

En plus de permettre une urbanité intense, mais avec une «densité cachée» avantageuse, le missing middle s’intègre confortablement dans un milieu existant en phase d’évolution ou de transformation. Il est nettement le “maillon manquant”, versatile et innovant, qui manque si cruellement pour faire transitioner nos espaces urbains.

Sur les traces de Missing Middle et House Divided

On ne se le cachera pas, les opportunités de se faire tapisser par une révolution à la missing middle sont few and far between. Le deuxième ouvrage, sur le potentiel de résoudre, avec le missing middle, la crise de l’abordabilité à Toronto (et du même coup, de dynamiser le yellowbelt de la ville), nous explique pourquoi cette formule, tout en représentant une continuité dans l’échelle et le caractère urbain existant, est loin de recueillir les appuis qui seraient nécessaires pour représenter une alternative viable. Pourtant, si un milieu urbain est morphologiquement mûr pour bénéficier pleinement d’une transformation en ce sens, Toronto est bien le candidat idéal.

En réalité, Toronto est un peu dans la même position que la plupart des autres villes nord-américaines : nous savons ce qui pourrait activer et dynamiser nos environnements urbains, nous en avons même de nombreux exemples (pour ceux qui ont la chance d’avoir des cadres urbains d’avant 1940), encore riche et productif (voir le travail de Urban3), mais nos plans d’urbanisme rigides et le zonage qui en découle produisent l’opposé.

Pourquoi ne pas les changer alors? C’est un peu dans ce processus, qui serait si salutaire, que ces deux ouvrages aimeraient nous mener. Le premier ouvrage est même aussi un recueil de bonnes pratiques et de façons d’engager une conversation citoyenne convaincante en ce sens. Mais comme le démontre surtout House Divided, on fait face non seulement à une culture qui valorise avant tout la stabilité et la permanence du “caractère” d’un quartier, mais aussi qui envisage toutes nouvelles formes urbaines comme entraînant une spoliation irréparable. Même si l’évidence du contraire est souvent juste à quelques maisons de soi, même si certains nouveaux plans d’urbanisme et codes de type form-based* cherchent à introduire des formules pouvant générer cette densité heureuse caractéristique du missing middle, la résistance, autant à droite (prétextant la recherche de “stabilité” du voisinage) qu’à gauche (prétextant la “préservation” du tissu urbain) n’est pas prête à s’ouvrir à ces transformations, pourtant essentielles.

Ces deux ouvrages sont, chacun à sa manière, le meilleur moyen de se (re) familiariser avec cette riche typologique urbaine et son potentiel d’avenir à échelle humaine.

*Nous avons aussi parlé du livre de référence des codes form-based ici. À noter que l’auteur principal (Daniel Parolek) est le même, c’est pour dire la proximité souvent nécessaire afin de réussir l’introduction de la typologie missing middle.

---

La semaine prochaine la série Habitation et logement se poursuit avec le fameux Golden Gate, de Conor Dougherty.

L'univers du possible

The Affordable City—Strategies for Putting Housing Within Reach (and Keeping It There). Shane Phillips, Island Press, 2020, 280 pages [ebook lu sur l’application Adobe Digital Editions]

Avec ce livre, Monsieur Shane Phillips a fait, pour qui veut bien prendre la peine de lire et adapter légèrement le matériel au contexte d’intervention, le travail qui nécessiterait normalement des semaines, voire des mois de recherche et de synthèse à une petite équipe de professionnels. Et même là, je ne suis pas certain que le résultat puisse être aussi achevé du point de vue de la synthèse et de la compilation des principes et des actions. On dirait presque le produit d’une équipe pluridisciplinaire à qui l’on aurait donné comme mandat l’élaboration d’une politique nationale, provinciale et municipale d’habitation. Un mandat qui se serait résumé en une question : quels sont les principes et les politiques à même de nous sortir de cette perpétuelle incapacité du marché de répondre aux besoins contemporains en habitation, et surtout des plus vulnérables?

On peut admettre dans un premier temps que nous ne cherchons en rien à retourner vers un idéal; celui-ci n’a jamais existé et même lorsque l’offre en logements a semblé, pour un bref moment, refléter et satisfaire une certaine demande, il est bien probable que cela était au prix de sacrifices terribles de la part de cette partie vulnérable de la population. On parle ici d’insalubrité chronique, d’arrangement sacrifiant pour plusieurs une large part d’intimité ou se plaçant en position de vulnérabilité indue, ou simplement au prix d’un appauvrissement débilitant (beaucoup plus que 30 % du revenu consacré au logement). Nous avons aussi, ironiquement au nom de l’amélioration des conditions d’habitation, perdu beaucoup de typologie de logements qui permettaient une vie marginale autonome (nécessaire ou volontaire), comme des hôtels privés ou les maisons de chambres avec ou sans services. Nous avons ainsi perdu des intérieurs, parfois glauques, oui, mais qui supportait à bon prix des vies qui autrement se passent dans des conditions extérieures encore plus brutales.

À une époque pas si lointaine, nous en étions arrivés à comprendre que le marché privé ne pouvait, à lui seul, combler tous les besoins d’une population de plus en plus urbaine, diversifiée et malheureusement dispersée. Voilà pourquoi il est toujours essentiel à l’État de palier, par la construction de logements sociaux, entre autres.

Sur les traces de The Affordable City

Mais par une suite de glissements politiques et de sacrifices sur l’autel des modes d’idéologies du moment, cette résolution de construire, d’entretenir et d’accommoder à perpétuité en logements la frange des gens qui veulent ou qui nécessite de telles accommodations s’est émoussées, pour ne plus être que l’ombre d’elle-même.

C’est face à cette réalité et dans ce monde que l’auteur a décidé de faire vivre ses principes et propositions de politique. Ce n’est pas un monde où le logement social compte pour zéro, mais bien plutôt un monde (le nôtre, en Amérique du Nord) où il ne compte pas pour beaucoup. Je précise cette situation parce que je crois que cela est au cœur de ce qui fait la force de l’ouvrage, soit sa résolution d’aborder l’univers du logement tel qu’il est ici, de manière à le faire progresser, au lieu de se construire un idéal qui n’existe pas.

À l’intérieur du monde qui existe donc, Monsieur Phillips met de l’avant quatorze (14) grands principes et recommandations et y ajoute une quarantaine de politiques (d’actions) possibles sur trois (3) fronts, soit a) l’offre en logement (pour encourager la production), b) la stabilité, ou pourquoi la protection des locataires et la préservation de l’inventaire locatif est si importante et finalement, c) les subventions au logement où pourquoi l’investissement public (gouvernemental) et les programmes d’investissement public et de taxation sont si important afin de favoriser les comportements bénéfiques (construction de «missing middle», d’habitations en coopérative, intergénérationnelles, en cohabitation, logements avec services ou au cœur de quartiers à haut niveau d’opportunité) et réprimer les actions délétères (vente spéculative, «flip», terrains et propriétés vacantes, subventions à la propriété, etc.) Les opportunités non utilisées ou sous-exploitées pour avoir un marché de l’habitation qui fonctionne de façon beaucoup plus flexible et sensible, à l’intérieur même du système existant, sont presque douloureuses à contempler à la lecture de cet ouvrage.

En ce moment même, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) est en période de consultation à propos de sa première politique d’habitation. Ce livre de Shane Phillips est probablement le document parfait pour éprouver ce projet de politique.

---

La semaine prochaine, on reprend le rythme hebdomadaire, toujours dans notre série Habitations et logements, avec l’ouvrage Missing Middle Housing

The Fix

The Fixer-Upper—How to Repair America’s Broker Housing System. Jenny Schuetz, Brookings Institute Press, 2022, 210 pages [ebook lu sur l’application Kindle]

Le titre de ce premier ouvrage de Madame Jenny Schuetz est particulièrement approprié, une métaphore qui colle à la question et qui, dans sa résolution, contient plusieurs des pistes proposées par l’auteure. En effet, il n’est pas question ici de mettre l’édifice à terre ou de recommencer à zéro, aussi tentant qui cela pourrait être. Non, l’édifice existant, avec toute son histoire, ses recoins obscurs et insensés, reflet d’un style et des goûts d’une autre époque, doit être revampés pour servir une nouvelle génération. Et il faudrait en plus agrandir, le tout sans trop empiéter sur le terrain (éviter l’étalement généralisé). Bon, fin de la métaphore!

Il est difficile de dire si ce projet, tel qu’envisagé et proposé par l’auteure, est possible ou même si les bases sont en mesure de supporter tous les changements nécessaires pour retrouver «l’équilibre de marché», si même cela existe dans le domaine de l’habitation. L’auteure présente le marché de l’habitation comme étant à l’intersection de plusieurs systèmes complexe, comme ceux du financement immobilier (investissement et assurances hypothécaires), de la réglementation (codes de construction, réglementation municipale), des programmes d’aides et d’encouragement à la propriété et du domaine de la construction (contrainte sur la disponibilité de la main-d’œuvre). Les interactions entre tous ces acteurs produisent souvent des résultats très variés selon les régions du pays et les fluctuations des cycles particuliers à chacun. Mais si tous ces partenaires produisaient un inventaire résidentiel en mesure d’équilibrer le marché, à quoi pourrions-nous nous attendre? Madame Schuetz nous rend le grand service de fournir sa réponse à cette question, en quatre critères : a) l’offre de logement (le «supply side» de l’équation) doit être raisonnablement sensible à la demande, b) à l’intérieur d’une ville ou zone métropolitaine, l’offre de logement devrait se faire dans les zones à forte demande, où les gens veulent vivre, c) le marché devrait offrir une diversité de logements, qui correspond aux budgets et aux préférences des ménages et finalement, d) peu importe le revenu, les ménages doivent pouvoir s’offrir un logement stable, de qualité et à l’intérieur de communautés dynamiques et en santé. C’est ça le domaine du possible dans un marché du logement qui fonctionne bien.

Sur les traces de Fixer-Upper

Selon ses propres observations, l’auteure reconnaît que nous sommes sur une trajectoire qui semble creuser toujours plus le fossé qui nous sépare de ces critères minimaux. Et même si les dysfonctions du système sont ressenties de façon particulièrement dramatique dans les grands centres métropolitains partout en Amérique du Nord, on en voit maintenant aussi les effets en région et jusque dans les milieux ruraux. Alors, en présumant avec Madame Schuetz qu’il n’existe pas de réponse substantielle possible apportée par l’injection d’un partenaire fédéral, provincial ou municipal actif dans la construction de logements sociaux pérennes pour tous, quelles sont les avenues fertiles aboutissant à un marché de l’habitation vraiment sensible aux besoins contemporains?

L’auteure démontre malgré tout que ces avenues existent; c’est seulement qu’ils demandent la collaboration d’acteurs aux intérêts si divergeants qu’il devient difficile de voir comment ils pourraient être amenés à converger. La première recommandation de l’auteure (construire plus de logements là où les gens veulent vivre) est justement l’illustration ultime de ces contradictions. Les territoires résidentiels urbains de nos premières, deuxièmes et troisièmes couronnes sont jalousement gardés par une réglementation municipale rendant la construction de nouvelles habitations, autres qu’unifamiliales, plutôt complexes et capricieuses. De plus, ces « gouvernements de proximités » sont fermement entre les mains de citoyens-résidents-propriétaires qui neutraliseraient vigoureusement toute manœuvre allant dans le sens d’une réglementation plus inclusive, comme l’acceptation d’une plus grande typologie résidentielle (triplex, multiplex, appartements), de missing middle ou de l’abolition des exigences de stationnement*.

Les autres mesures recommandés par l’auteure, comme le fait d’arrêter de construire aux mauvaises places (étalement), donner de l’argent aux ménages en état de faible ressource, cesser de faire de la propriété l’actif principal de la richesse des ménages, construire des infrastructures pour tous (transport en commun), surmonter et déjouer (par des lois/règlements et des incitatifs monétaires) les obstacles posés par les localités trop jalouses (localism) et finalement, bâtir des coalitions politiques autour des meilleures politiques en habitation, sont tous très sensés et nécessaires, mais comment dire? Dans le contexte politique actuel, aux États-Unis, au pays et dans la province, toutes ces avenues semblent infiniment bien loin à l’horizon.

* Ceci est essentiel pour une transformation des milieux urbains vers des aménagements permettant une vie sans voiture ; même électrique, cette dernière ne sera jamais une vraie mesure de « transition ». Voir à ce sujet Ville contre automobile, que nous avons revu ici-même.

(2022-07-21) Une excellente entrevue avec l’auteure vient de paraître sur The Ezra Klein Show. Les questions vont droit au but et Madame Schuetz y répond sans détour. Presque mieux que son livre !

---

Demain, l’on poursuit notre série Habitation et logement avec l’ouvrage The Affordable City

La gentrification, comme si elle était vraie

Gentriville—Comment des quartiers deviennent inabordables. Marie Sterlin et Antoine Trussart, VLB éditeur, 2022, 245 pages

Chaque page de ce livre se lit avec plaisir et facilité, chaque note en bas de page est une ressource que l’on désire immédiatement se mettre sous la main et parcourir. Juste ce dernier weekend, nous avons regardé, avec un couple d’amis, bouches grandes ouvertes et fascinées par toutes les interventions, le documentaire Main basse sur la ville, que j’ai découvert en lisant le livre. Les auteurs citent, bien à propos, le livre de Louis Gaudreau, Le promoteur, la banque et le rentier, que j’avais moi-même revue avec plaisir. Un ouvrage de Lance Freeman, There Goes the ‘Hood, est maintenant sur ma liste de lecture grâce à ce livre. J’ai fais la connaissance des travaux de Damaris Rose dans cet ouvrage et du sociologue Jacques T. Godbout. Déjà dans les années 1970, ce dernier faisait une critique des processus de consultation/participation citoyenne sur la base que ceux-ci donnaient un pouvoir disproportionné à des non-élus, qui peuvent ainsi se cacher derrière ces démarches ou s’en laver les mains. Une fois le rapport de consultation déposé, quoi de plus simple que de le faire oublier sur une tablette ?

C’est aussi un vrai plaisir de lire un livre qui vise, je crois, un large public, tout en abordant franchement un sujet aussi complexe que la gentrification. Spécifiquement, ses manifestations historiques dans les quartiers centraux de Pointe-Saint-Charles à Ahuntsic, de Notre-Dame-de-Grâce à Rosemont, en n’oubliant pas Verdun ! Pour cerner les enjeux de la gentrification dans ces milieux, les auteurs, dont l’une est conseillère d’arrondissement (district Mile-End), ont recours à un montage équilibré de sources documentaires, complémentées d’entrevues avec des gens de plusieurs horizons. Autant des spécialistes académiques que des gens qui s’affichent et se qualifient fièrement « d’agents de gentrification ». D’autres gens qui disent participer, bien malgré eux, à la gentrification de leurs quartiers ; des gens qui ont vu leurs expressions d’amour pour un quartier ou arrondissement, diffusée sur les médias sociaux (le cas #verdunluv est pris en exemple) et exploitée par des promoteurs en quête d’une nouvelle « authenticité » monnayable. Finalement, des gens qui n’ont d’autre option que d’encaisser les pires manifestations de cette gentrification.

Sur les trace de Gentriville

Peu importe les thèmes ou l’angle abordés par les auteurs, ils se donnent la peine d’entrevoir, et d’offrir au lecteur la possibilité d’envisager d’autres conclusions aux phénomènes décrits. La discussion sur les transformations des habitations de type shoebox est un bon exemple, où la parole est aussi donnée à un interlocuteur qui s’interroge sur leur caractère patrimonial. Deux autres chapitres, sur les causes économiques et la responsabilité des institutions dans la gentrification, sont particulièrement bien montés.

Mais je ne peux pas laisser sous silence le fait que je suis de ceux qui ne lisent pas les phénomènes décrits, aussi réels soient-ils et qui, sous la plume de ces auteurs, bénéficies du meilleur traitement possible, comme étant de la « gentrification ». Que quoi s’agit-il alors ? Difficile à dire, mais il faut se rappeler qu’à l’échelle urbaine, nous évoluons dans le cadre de systèmes (capitalisme—instruments financiers—lois, codes et règlements) et que pour changer nos actions sur une base collective et leurs répercussions sur une base individuelle, il faudrait avoir le courage de changer ces systèmes. Ceci demande de mettre de la pression en ce sens là où ça compte, sur nos élus, par exemple.

Évidemment, lorsque les administrations d’arrondissements parlent de revitalisation, il y a de quoi être sceptique. Les phénomènes de transformation d’un quartier (d’une ville, d’un arrondissement) sont réels et surtout naturels ; c’est lorsque rien ne bouge qu’il faut s’inquiéter. Notre travail doit se faire dans le sens de canaliser cette nouvelle richesse afin qu’elles puissent bénéficier au plus grand nombre (nouveaux habitants et résidents de longue date).

Nous l’avons vu, il faut renouer avec une offre pérenne de logements sociaux, pour tous, partout et dans tous les arrondissements. Concernant le locatif privé, rendre la densité moyenne (3-4-6 étages) possible partout, de plein droit; abolir les minimaux de stationnement (en faire des maximums); ce serait là de grandes victoires afin de rendre les quartiers abordables. Les locations à court terme pourraient être contraintes par la taxation. L’offre commerciale est plus difficile à maîtriser, mais des quartiers véritablement mixtes, sur le plan économique, auraient moins d’extrêmes de ce type.

Gentriville doit se trouver sur toutes les listes de lecture pour l’été 2022, dans l’espoir que dans une génération, les transformations urbaines (nécessaires !) puissent se faire sans « gentrification » (inutile !).

---

Jeudi prochain (30 juin), on poursuit notre série Habitation et logement avec le récent volume Fixer-Upper, de Jenny Schuetz.

Vivement les traditions en habitation!

Montreal: A Rich Tradition in Medium Density housing. David B. Hanna et François Dufaux, CMHC/SCHL External Research Program, 2002, 187 pages

Toute personne ayant parcourue les rues des quartiers centraux de Montréal en se demandant comment sur terre autant de bâtiments résidentiels et commerciaux (sur les coins de rue, principalement), de densité moyenne (duplex, triplex et autres multiplex de trois étages et moins) ont réussit à être bâtie, à produire une si grande diversité de forme et de facture, tout en se conformant à un modèle typologique si lisible et distinctif, se doit immédiatement d’aller cliquer sur le lien du titre de l’ouvrage, de se télécharger le volume de recherche (c’est gratuit!) et de se donner du temps pour aller à la plage de Verdun et lire, les deux pieds dans le sable artificiel, cette étude si unique et nécessaire du professeur (maintenant à la retraite) David B. Hanna.

En effet, comment est-il possible qu’en l’espace d’une pognée de décennies, au tournant du dernier siècle (19e - 20e), la quasi-totalité des quartiers de Montréal et des villes limitrophes soit cadrée par cette typologie résidentielle si distinctive? C’est une histoire qui commence par des unifamiliales attachées, dans les quartiers anciens (rasé par le feu en 1852), pour ensuite passer au duplex (l’essentiel de la période couverte par l’étude), pour ensuite suivre une évolution vers le triplex (qui peuvent aussi prendre la forme de cinqplex ou sixplex) et ainsi permettre, jusqu’à aujourd’hui, cette densité urbaine à échelle humaine qui semble si idéale, même encore pour notre époque.

Même si son étude prend bien soin de pointer vers toutes les avenues qui nécessiteraient des recherches plus poussées, Monsieur Hanna nous fait le montage des éléments qui permettent de comprendre comment et pourquoi le duplex montréalais devient la forme canonique (mais pluriel!) dans le paysage urbain montréalais, entre 1866 et 1880. En suivant la trame historique et la logique économique qui s’y rattache, en suivant la logique constructive propre au contexte montréalais (confluence des traditions française et britannique), l’auteur nous ouvre un chemin qui conduira éventuellement vers le triplex. Même si les paramètres de l’étude ne couvrent pas les années (1900-1935) de gloire du triplex montréalais, nous avons ici tous les morceaux pour nous en construire une idée.

Sur les traces de Montreal: A Rich Tradition

Même si Montréal n’est pas vraiment unique dans sa construction de typologie habitable superposée de deux/trois étages et jusqu’à six logements (voir par exemple les triple decker), il ne fait aucun doute que la manière de faire le plex est assez spécifique à Montréal.

Une variété de courants historiques et économiques ont contribué à cette situation. En premier lieu, la presque symbiose entre des modes de tenure hérités du Régime français (même si le régime seigneurial est aboli en 1854) et une certaine approche de l’investissement immobilier. Ainsi, avec l’afflux d’immigrants internes (des campagnes) et externes (d’Angleterre et d’Irlande) cherchant à gagner leurs vies, le plus souvent de façon précaire, dans une ville qui connaît alors sa première vraie poussée industrielle, il était commode de pouvoir se loger à bon compte, sans devoir en plus assumer des engagements immobiliers à long terme. En même temps, plusieurs propriétaires y voyaient une façon stable et sécuritaire de se faire un supplément de revenu garanti simplement en prévoyant des espaces locatifs à leurs bâtiments. D’autant plus que pour les groupes ethniques majoritaires déjà présents, comme les Canadiens français et les Écossais, ils ne manquaient pas d’inspiration tectonique en provenance des «vieux pays» (Bretagne et d’Écosse, respectivement). Les escaliers et les accès autonomes sur l’extérieur sont sans doute une des caractéristiques qui en font une forme appréciée de leurs habitants, et ceci jusqu’à ce jour.

En terme clair, la typologie du plex a trouvé un terrain fertile en contexte montréalais puisqu’il s’est avéré une bonne affaire pour tous les gens impliqués dans la fourniture de logements. Pour les bâtisseurs, l’échelle moyenne de la construction était bien calibrée sur leurs capacités de prestation de service. Pour les petits propriétaires, ils se retrouvaient avec un investissement stable et sûr, un logis familial et un revenu adéquat. Le locataire y découvrait aussi son parti, en bénéficiant d’un domicile simple et économique, dans un environnement urbain en pleine évolution et avec un mode de tenure qui accommodait son existence parfois précaire.

Cette étude de Monsieur Hanna est la meilleure source pour absorber cette histoire fascinante, aux sources du plex montréalais.

---

Note : J’ai eu l’occasion de croiser à quelques reprises Monsieur Hanna lors de diverses conférences. Monsieur François Dufaux enseigne toujours à l’école d’architecture de l’Université Laval. Je suis heureux et réconforté de savoir qu’il continue de donner sans compter à ses étudiants, comme il l’avait fait avec moi (un bon dernier). Il est le meilleur des pédagogues et all round, a real mensch.

Demain (mercredi 22 juin), notre série Habitation et logement se poursuit avec Gentriville—Comment des quartiers deviennent inabordables

Et autant de façon d'habiter

6,000 Years of Housing—Revised and Expanded Edition. Norbert Schoenauer, W.W. Norton & Company, 2000, 502 pages

C’est à la fois la grande qualité et l’éternelle malédiction des volumes qui se veulent la somme d’un domaine particulier : autant de formes traitées, pourtant tellement de choses qui doivent être écartées. En d’autres termes, il est de moins en moins possible, peu importe la sphère de connaissance, d’en faire une synthèse raisonnée. Ce 6,000 Years sur l’habitation sous toutes ses formes, à travers toutes les cultures et les époques du professeur bien connu de l’université McGill, feu Norbert Schoenauer, n’y échappe pas. Mais vingt ans après sa dernière publication, il demeure une des tentatives les plus achevées, dans le domaine de l’histoire du logement jusqu’à l’orée du 21e siècle, afin de parvenir à cette compilation globale.

Dès le début de son enseignement dans les années 1960, Schoenauer se consacre à cette histoire, qui était pourtant à l’époque un peu dans l’angle mort de la recherche historique en architecture. L’histoire de l’architecture n’avait alors pas vraiment de place pour celle de l’habitation humaine, même si elle est essentielle dans ce qu’elle exprime de primaire, de fondamentale sur nos vies individuelle, familiale et collective, à la fois urbaine, rurale, passée et contemporaine. Pourtant, si l’habitation n’était pas monumentale ou se rapportant à un type (château, domaine, palais), autant dire qu’elle n’existait pas. Serait-ce parce que bien souvent, elle est, nécessairement, une architecture sans architectes? En ce sens, Schoenauer est l’un des pionniers (avec Gérard Morisset et Ramsay Traquair) sur la route de cette (re) découverte de l’architecture dans son expression culturelle locale (vernaculaire ou d’inspiration), comme d’un domaine digne de recherches, d’études et d’enseignement. Cela implique d’accepter que bien peu des meilleurs concepts de confort domestique et d’adaptation climatique, d’habitation urbaine ou rurale, ont relevé d’une élite professionnelle; la vaste majorité est le produit, jusqu’à tout récemment, d’une pensée constructive fruit de l’innovation collective de la communauté où elle s’exprime.

Il est en vogue de parler de simplicité, d’élégance dépouillée et de composition architecturale quasi rustique. Mais avant ce discours facile, une variété de formes et d’espaces habitable riche en solutions constructives ont été déployées pour s’abriter. Cette somme est un bon point de départ pour en découvrir l’essentiel.

---

On poursuit notre série Habitation et logement dès demain (mardi 21 juin) avec Montreal: A Rich Tradition in Medium Density Housing

Still Not Getting It

Still Renovating—A History of Canadian Social Housing Policy. Greg Suttor, McGill-Queen’s University Press, 2016, 316 pages

Deuxième (2) de la série Habitation et logement

Il est à la fois salutaire et assez incroyable qu’un livre sur l’histoire des politiques, des programmes et des réalisations en logement social au Canada existe. Bien simplement, le Canada est passé proche de manquer le bateau, puisque comme le souligne l’auteur, ce n’est que de manière assez tardive, et un peu sur le tard, que le gouvernement fédéral a finalement mobilisé ses ressources pour le financement et la production significative de logements sociaux. En comparaison de ses pays pairs, le Canada a pour de nombreuses années après la Deuxième Guerre, démontré un retard assez marqué, qui n’a commencé à se combler qu’au milieu des années 1960. Avant ce moment, les rares programmes se concentrent sur les vétérans et pour le reste, vive le marché! (Appuyé par la Central Mortgage and Housing Corporation—CMHC.)

Mais après la description de ce départ moins que canon, l’auteur nous fait l’histoire de ce qui fut les trente glorieuses du logement social au Canada. Comme pour confirmer ce retard qui caractérise le système canadien, on doit préciser qu’on parle de la période qui va de l’adoption des amendements à la National Housing Act, en 1964 par le gouvernement minoritaire Pearson et prend fin avec la décision de décentralisation et de désinvestissement (devolution and retrenchment) du gouvernement Chrétien, en 1995-96. En termes d’implantation et de réalisation, cette période de 30 ans est superbement canadian, avec ses accommodements et ses incarnations multiples, qui se collaient si étroitement aux mouvances particulières à chaque province. L’Ontario domine (par le volume et une gestion provinciale, avec l’OHC) et le Québec ne veut pas être en reste (création de la SHQ), sans toutefois mobiliser des ressources équivalentes.

Dans cet ouvrage, le lecteur n’a pas à se contenter d’une reddition de recherche basée sur un épluchage d’archives, mais bénéficie plutôt de l’organisation originale et de la présentation claire d’une histoire nécessairement complexe, par un auteur qui a manifestement une connaissance profonde, matérielle et pratique du domaine. Cette histoire est ainsi présentée de façon à s’intégrer dans la trame des mouvements politiques propre au Canada, qui a façonné de manière si particulière la production du logement social au pays.

Sur les trace de Still Renovating

Les dix premières années des trente glorieuses du logement social au Canada est caractérisé par une production de type «grands ensembles» avec une assez forte concentration de gens dans le besoin sur un même site. Mais très vite, dès le début des années 1970, la politique fédérale fait un virage qui privilégie les organismes à but non lucratif et les groupes coopératifs de tout genre (autour d’une cause sociale, d’un groupe d’intérêt ou ethnique, d’une organisation syndicale, etc.) L’enthousiasme pour cette sorte de structure dans la fourniture du logement social, qui devient alors, dans le meilleur des cas, un logement de type mixte, entraîne toutefois une diminution notable dans la clientèle défavorisée en mesure de bénéficier de cette aide. On s’éloigne d’une politique de logement comme d’un droit; c’est plutôt un logement pour qui a les bons contacts au bon moment auprès des organismes fournisseurs. Si l’on exclut de ce calcul la clientèle avec besoins spéciaux (aînés, autochtones, anciens combattants, etc.), l’on se retrouve avec une capacité de production encore plus insignifiante par rapport aux besoins et à la demande. Les crises récurrentes du logement qui caractérisent ce premier quart de 21e siècle en sont la preuve.

Si nous sommes pour reprendre en main cette situation, actualiser une production et une rénovation de logements dignes de la pluralité des besoins, correspondant aux normes contemporaines de développements durables, certaines pistes sont à favoriser. Il faut reprendre la production sans recréer les ghettos de pauvretés qui sont devenues synonymes des logements sociaux passés. Pour s’assurer d’obtenir une mixité des clientèles (âge, revenu, avec/sans emploi) et des besoins desservis (catégories de ménages, statut légal, handicap physique ou mental), il est primordial de rendre ce logement social à la fois indiscernable et hautement désirable, même recherché comme mode d’habitation urbain. Surtout, cela évitera à long terme la spirale identitaire qui vient dévaluer et stigmatiser ce type de logement comme indésirable et accessoire, lorsqu’il est dans les faits essentiel pour un marché efficace.

Il est temps qu’une entité publique, à l’échelle métropolitaine, se dote de cette mission et commence sérieusement la production de logements sociaux mixtes.

---

Lundi prochain (6 juin), on poursuit la série Habitation et logement avec 6000 Years of Housing

(2022-06-09) Léger contretemps dans la poursuite de la série qui devrait se résorber la semaine prochaine !

Back to the Future

Modern Housing. Catherine Bauer (Foreword by Barbara Penner), University of Minnesota Press, 1934 [2020], 330 pages

Premier (1) de la série Habitation et logement

Ce livre dresse un portrait de l’habitation dans les pays industrialisés d’Europe de l’ouest et aux États-Unis, en date de sa parution, en 1934. Dès sa sortie, et pour plusieurs décennies par la suite, le livre est resté une référence et fit de l’auteure (jusqu’à son décès prématuré en 1964) une des rares spécialistes reconnues du public (américain) dans le domaine. Même si Catherine Bauer fut très sollicitée pour des mises à jour et des ajouts (sur le logement en URSS ou en Italie, par exemple), ses nombreuses autres obligations professionnelles, couplée à sa volonté de faire une révision totale, ne se sont jamais alignées. En résulte un ouvrage unique et uniquement intemporel, qui réussit totalement sa mission, en 2022 comme en 1934.

Je pense qu’il faut remercier la providence qu’un ouvrage aussi fondamental à une période aussi cruciale (15 ans après la Grande Guerre et cinq ans avant la Deuxième) est vu le jour. Presque 90 ans après sa parution, dans cette nouvelle édition magistralement mise en contexte par une préface de Madame Barbara Penner, il est difficile de trouver mieux pour éveiller, approfondir et étendre notre réflexion sur la question du logement. Le tour de force accompli par Catherine Bauer se déploie à plusieurs niveaux : portrait historique des grandes idées et œuvres du 19e siècle en matière de logement, pourquoi ceux-ci ont-ils été, dans la plupart des cas, presque tous en vain (idéalisme qui bascule dans le culte, progressisme et «bonnes oeuvres» qui dérapent en exercices contrôlant et moralisateur, philanthropie trop ponctuel et sans lendemain, etc.) et finalement le choc des bouleversements (sociaux, politiques, économique) d’après 1914-18. Plusieurs des moyens finalement déployés trouvent leurs origines dans les mouvements d’avant 1914; c’est leur accélération qui est fulgurante par la suite.

En effet, cette période de 10-15 ans d’après-guerre se caractérise par l’impulsion vigoureuse et urgente, un peu partout en Europe, pour la mise en place de ce qui devient le «modern housing» — pas tellement par la forme (même si l’urbanisme et l’architecture jouent leurs rôles) que par la prise en charge des moyens de production par l’État et ses mandataires.

Sur les traces de Modern Housing

Si le livre de Catherine Bauer peut encore avoir une telle résonance, c’est que tout au long de son parcours sur la question du logement, elle construit en filigrane une démonstration centrale et incontournable : à aucun moment et dans aucun pays, jamais, le marché capitaliste n’a réussi à fournir à prix raisonnable et à un niveau de qualité décent du logement pour les gens en bas de l’échelle économique et même, dans la plupart des cas, pour la classe moyenne naissante. Cela est vrai pour tous les pays occidentaux, mais l’absence quasi totale de mouvement de solidarité des travailleurs aux États-Unis (grands syndicats ou partis politiques), l’idéal de la propriété privée et de l’individualisme font que les conditions étaient particulièrement pénibles dans ce pays.

Une fois ce constat accepté, la question devient de savoir comment mettre en place le soutient public (organismes coopératifs volontaires ou syndicaux, d’utilité publique, construction et gestion par OBNL sur terrains municipaux avec bail emphytéotique, sociétés paramunicipales de construction et de gestion, etc.) et comment le faire avec le plus d’avantages sur le plan social, économique et maintenant avec une dimension environnementale. L’objectif est d’assurer au plus grand nombre, de façons pérennes, un logement de qualité, à loyer modique ou selon la capacité de payer du ménage. Dans de rares cas, avec possibilité d’acquisition et de transfert.

L’auteur démontre de façon convaincante que les réponses les mieux intégrées (sur le plan architectural et urbain), en mesure de satisfaire (sur le plan social et économique) cette question ont été déployées aux Pays-Bas, avec en deuxième place les pays scandinaves et proche troisième, certaines villes allemandes (Berlin, Francfort). Une mention spéciale va à la ville de Vienne.

Les réponses aux questions du logement sont nécessairement publiques, en dehors de la production capitaliste (qui ne fonctionne que pour le marché des individus indépendant de fortune ou des entrepreneurs-propriétaires). Le reste de la production en logements demande d’être pérennisé et professionnalisé; la seule entité avec ce type de résilience et de capital est l’État (une combinaison de nos trois paliers de gouvernement). Nos sociétés sont mûres pour ce futur.

---

Jeudi, le deuxième livre de notre série sur l’habitation avec Still Renovating—A History of Canadian Social Housing Policy.

(2022-05-26): Je dois remettre la publication de cette revue à mercredi prochain, le 1 juin. En attendant, comme je le mentionnais la semaine dernière, la revue de l’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ), Urbanité, vient de sortir son dernier numéro (printemps/été 2022) avec un dossier spécial sur l’habitation. Il est possible de le télécharger sans frais ici. Je n’ai aucune association avec la revue.

Ce qui se perd

L’habitude des ruines—Le sacre de l’oubli et de la laideur au Québec. Marie-Hélène Voyer, Lux Éditeur, 2021, 217 pages. Lu en format PDF sur app Books.

Certains livres nous travaillent beaucoup plus que l’on aimerait se l’admettre. Que ce soit par la forme ou le fond, ces ouvrages viennent nous chercher dans ces angles morts qu’on préférerait renier jusqu’à l’existence, que ce soit pour des raisons positives ou négatives. Le charme d’une prose bien tourné ou le mordant d’un humour sagace pourrait nous faire pencher en direction d’un argumentaire compromettant; facile et séduisant dans l’évocation de sa forme, mais que l’on devine avoir des conséquences réelles des plus funestes. Dans un sens, si l’on est honnête avec soi, ces moments démontrent la fragilité des arguments les mieux appuyés. En d’autres circonstances ou sous d’autres cieux, avec quelque levier bien placé, il aurait été tellement facile de se retrouver ailleurs sur le spectre. There but for the grace of God go I.

De façon encore plus dangereuse, il est parfois satisfaisant de lire un défoulement vigoureux, un déversement de feu sur une position, une cause ou même une personne, surtout si celle-ci incarne, selon nous, des comportements lâches ou malhonnêtes sur le plan humain ou intellectuel. Mais la satisfaction que procure un tel défoulement vient presque toujours obscurcir une insécurité que l’on devrait trouver le courage d’interroger.

Finalement, et à l’inverse, quoi de plus exaspérant qu’un auteur qui, dans son zèle pour une cause qui nous tient à cœur, dans une prose sclérosée, lourdement appuyée, grave sans être sérieux et sans humour, en oublie la base de toute coalition d’utilité publique : il est plus important de trouver les moyens de mettre le plus de gens derrière soi (en faveur d’un objectif) que contre soi. La plupart du temps, cela implique au minimum de faire l’effort de ne pas traiter la vaste majorité de la population comme s’ils étaient des idiots incapables de comprendre leurs intérêts ou ce qu’ils veulent, ou comme de simples pions dans un jeu capitaliste qui les dépasse. Cela fait piètre forme, ferme les cœurs et les esprits (du moins, en ouvrent très peu à la cause), nous ostracise d’un large bassin potentiellement réceptif et ne fait qu’inviter les pires partisans : conservateurs, refermés, frileux et paranoïaque.

En poursuivant au livre

On l’aura bien compris, le livre de Madame Voyez se situe catastrophiquement dans cette dernière catégorie. Non seulement est-il de lecture pénible par sa forme, mais en plus, par la manière dont se construit son argument en faveur de la conservation et de la valorisation du patrimoine bâti, il serait douteux si une seule personne, en dehors du cercle restreint aggloméré à la cause autrement que de façon dilettante, pouvait se voir recrutée.

En fait, il n’y a rien de fondamentalement compromettant à cette façon de faire les choses. Comme je le mentionnais, il est parfois satisfaisant, sur le plan personnel, d’utiliser un moment de notre parcours intellectuel pour écorcher l’ordinaire et les épouvantails faciles à moquer, comme le façadisme, le pastiche, les gros «Domaine» de banlieue et les «fontaine-buste à l’effigie d’Elvis» que l’on y «soupçonne dans chaque cour arrière» (ma grand-mère maternelle [God rest her soul] était une grande fan du King); bref, une vaste majorité de la population voit ici son mode de vie, et la nécessité d’en faire ce que l’on peut, passer au pilori d’une personne qui cherche manifestement, chez les gens avec le moins de choix, plus de coupables que de solution.

Pour les partisans du patrimoine, de la conservation du bâti et de ceux qui aimeraient voir renaître une vraie architecture urbaine, dense et diversifiée, ce livre est un repoussoir de plus de la part d’une personne qui prétend plaider la cause. À l’heure actuelle, partout en Amérique du Nord, la sauvegarde et la conservation du patrimoine sont menacées, non par une culture qui dénigre cet héritage, mais par une réglementation municipale hostile à sa propre nature. New York City ne peut pas se reconstruire. Mon triplex construit en 1920 à Verdun, héritage de ma grand-mère maternelle, rénové et restauré par moi-même à l’original : je ne pourrais le reconstruire en 2022, cette typologie étant bannie pour cause d’exigences de stationnement et autres réglementations de construction, de lotissement et de densité (c.-à-d. de non-densité).

Au lieu de chercher des alliés à la cause, Madame Voyez a trouvé plus facile et satisfaisant de s’en prendre aux «promoteurs qui ne pensent qu’à engloutir l’espace et le bien commun pour leur propre profit.» Triste.

---

Ce jeudi 19 mai on entame notre série sur le logement et l’habitation avec le fameux livre de Catherine Bauer, Modern Housing. On trouve une liste des livres qui seront passés en revue sur la première page de ce site.

(2022-05-19) : Je dois remettre la publication de cette revue à lundi prochain, le 23 mai. En attendant, la revue de l’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ) vient de sortir un numéro avec un dossier spécial sur l’habitation intitulé « Repenser l’habitation ». Il est possible de le télécharger sans frais ici. Je n’ai aucune association avec la revue.

La banlieue, amendée

Suburban Nation—The Rise of Sprawl and the Decline of the American Dream. Andres Duany, Elisabeth Plater-Zyberk, and Jeff Speck, North Point Press, 2000, 293 pages.

Sprawl Repair Manual. Galina Tachieva, Island Press, 2010, 304 pages [e-book lu sur plateforme Adobe Digital Edition]

Mon exemplaire de Suburban Nation date de sa parution, en 2000, il y a donc plus de vingt ans. L’édition courante est de 2010, mais le seul élément qui semble avoir changé, si l’on se réfère à la page de l’éditeur, est l’ajout d’une préface. Dans le cas du deuxième livre, la seule édition est toujours la première, de 2010 également, soit immédiatement après la crise (essentiellement immobilière) de 2007-2008. Nous vivons encore bien fermement dans le monde de l’étalement suburbain décrit et fermement décrié dans ces deux ouvrages. Cet étalement, cette forme urbaine sans cadre ni contour, cette banlieue si étendue qu’elle se métamorphose continuellement sans jamais prendre consistance urbaine, est pourtant le substrat sur lequel notre futur urbain devra se construire.

Lorsque l’on réfléchit le moindrement à cette situation, on se rend compte que ceci est probablement une des caractéristiques désirées et même hautement recherchées des ensembles émergeant de l’étalement : ne jamais, d’aucune façon, d’aucune manière, pouvoir constituer ou faire de cette étendue asphaltée autre chose qu’un non-lieu urbanisé; surtout pas une ville.

Dans les dix/vingt ans depuis la parution de ces ouvrages, j’ai parfois cette impression que les fenêtres d’opportunités de la reconstruction ou de la refondation, sur les bases d’une certaine urbanité à même les assises de l’étalement, ont diminuée ou se sont compliquées au point de devenir des mirages; des figures clairement imaginable, mais matériellement illusoire. Le fait que ces deux livres parlent d’un moment à saisir pour reconfigurer nos banlieues, pour le mieux-être de l’humanité et de l’environnement, mais qu’en rétrospective ce moment n’apparaît jamais s’être coalisé, en dit beaucoup sur la réalité des obstacles financiers, structurels, idéologiques et institutionnels (réglementaires) qui se trouvent toujours fermement en travers la route de ceux qui pensent autrement qu’en multiple de cul-de-sac.

Le premier groupe d’auteurs (Duany/Plater-Zyberk/Speck) font partie des membres fondateurs du Congress for the New Urbanism (CNU), ironiquement modelé sur les CIAM. L’auteure du deuxième volume est une partenaire de la firme DPZ et a ainsi activement participé à l’élaboration des concepts et outils proposés dans son manuel.

Sur les traces

La difficulté ne repose pas seulement dans la viabilité ou le réalisme des propositions détaillés dans ces deux livres (même s’il y a parfois un peu de cela, surtout dans le Sprawl Repair Manuel). Les auteurs de Suburban Nation sont aussi les fondateurs et partenaires toujours très actifs de DPZ, une des plus importantes firmes américaines en urbanisme de retissage des environnements urbains et suburbains. En d’autres termes, ils sont parfaitement au courant des défis parfois irréconciliables que représentent ces mandats. Ils admettent bien volontiers que certaines propositions, considérées comme essentielles dans le travail de réconciliation urbaine, n’ont jamais réussi à «passer», comme la reconnexion de rues dans des secteurs adjacents, mais socioéconomiquement différencié. Montréal n’est pas en reste sur ce plan (TMR/Parc-Extension, les municipalités le long du boulevard Cavendish, etc.).

Le Sprawl Repair Manuel est très fidèle à son type; une présentation très pratique et abondamment illustrée de solutions de densification, de diversification et d’urbanité pour tous les types possibles et imaginables de banlieues, de fissure urbaine ou d’étalement, peu importe l’échelle ou le lieu. La méthodologie proposée pour approcher ces défis m’apparaît appropriée, mais l’opportunité de voir s’aligner les acteurs et les conditions pour réaliser les opérations nécessaires relève, dans la majorité des cas, de circonstances quasi miraculeuses. Le manque d’exemples concrets (précédents) en fait foi. L’angle aveugle de l’auteur sur la question du stationnement (sur la nécessité de sa restreinte et de sa tarification, voir Shoup) et la nécessité de coordonner le transport public et les modes actifs est surprenant. De plus, les illustrations indiquent souvent une intensification, sur un lieu donné, de l’ordre de plusieurs centaines ou dizaines de milliers de personnes; peu crédible dans notre contexte démographique ou sans une politique d’immigration généreuse. On se retrouve quand même avec un bon manuel, lorsque ces astres s’aligneront.

Le livre du couple Duany/Plater-Zyberk et leur coauteur, Jeff Speck, est excellent comme outil de réflexion, de diagnostic et manuel de préparation pour le long et difficile travail de réconciliation du tissu urbain et naturel de l’habitat suburbain. Lorsque cet exercice devient possible, Suburban Nation permet de construire une fondation solide pour la réussir.

---

La semaine prochaine, avant de se lancer dans une série de plus de deux (2) mois sur l’habitation et le logement, un petit détour pour examiner un ouvrage sur une question parallèle et parfois reliée, soit celle du patrimoine et de l’héritage bâti (tel qu’applicable au Québec du moins), L’habitude des ruines—Le sacre de l’oubli et de la laideur au Québec.

(2022-05-12 : le texte sera publié le lundi 16 mai. Une liste des livres examinés dans la série « habitation et logement », avec leurs dates de publication, est disponible en première page, ici.)

L'utopie ordinaire

Bourgeois Utopias—The Rise and Fall of Suburbia. Robert Fishman, Basic Books (Perseus Books), 1987, 208 pages.

Si la banlieue a connu plusieurs incarnations depuis ses premières manifestations dans l’Angleterre préindustrielle, un des éléments inattendus que ce livre vient mettre en relief est le rôle fondamental joué par le mouvement évangélique (tel que représenté par William Wilberforce et particulièrement la secte de Clapham). On parle ici d’un mouvement qui a réussi, en définissant cet idéal résidentiel autonome pour elle-même et la bourgeoise en général, l’invention et la mise en œuvre de son propre coin de paradis.

En prenant les pourtours de Londres comme toile de fond pittoresque, mais trouvant sa véritable expression dans des cités industrielles comme Manchester ou Liverpool, la périphérie des villas de weekends et de vacances passe rapidement à résidence permanente de la famille bourgeoise. Se produit aussi, fin 18e, début 19e siècle, un glissement idéologique, matériel et même théologique qui insuffle un sens nouveau au noyau familial. Jusqu’alors composée d’un large groupe habitant sous un même toit au cœur de la ville marchande, ce qui incluait le personnel de service, mais surtout les apprenties attachées au maître de maison ou au maître d’œuvre (à la Chippendale), la famille se recentre sur son «coeur», soit les parents, les enfants et plus rarement quelques membres de la belle-famille. On cherchera alors à loger cette famille recentrée loin des tentations et des influences perverses de la ville, surtout afin de préserver et d’offrir un milieu sain pour les plus jeunes et les membres féminins de cette nouvelle famille bourgeoise.

Selon cette nouvelle idéologie ayant cours dans la haute bourgeoisie britannique, c’est en faisant construire ces résidences sises dans un pittoresque naturel et isolées des caprices urbains que la femme du foyer allait créer cette oasis de paix pour son homme et sa famille. Ces nouvelles résidences se construisent aussi dans la plus grande fièvre spéculative ; harmonie entre Dieu et l’intérêt pécuniaire. Dans les grandes villes industrielles de la première moitié du 19e siècle, la résidence familiale bourgeoise allait ainsi continuer à s’isoler loin du centre urbain, qui se videra de cette présence pour mieux intensifier sa fonction commerciale. C’est ce modèle qui inspirera les précurseurs américaines comme Frederick Law Olmsted, Andrew Jackson Downing et Catharine Beecher.

Sur les traces de Bourgeois Utopias

Pendant que le processus de suburbanisation se poursuivra vers des formes architecturales et urbaines particulières dans l’Angleterre victorienne et aux États-Unis avec le développement des banlieues pittoresques (Llewellyn Park, Riverside, Illinois) et de tramway (streetcar suburbs), la France connaîtra une concentration de ses élites dans son centre urbain parisien, un processus clairement explicité ici par l’auteur. Encore aujourd’hui, le sens (symbolique, urbanistique et architectural, sociologique et démographique) du mot «banlieue» est très différent dans l’Hexagone. La capitale française en est l’exemple premier et Monsieur Robert Fishman prend soin de décortiquer en quoi la symbiose si unique entre l’État français, le monde de la finance et les grands entrepreneurs en construction de l’époque, durant les dix-sept ans du Baron Haussmann à la préfecture parisienne, va loin pour expliquer cette occupation continue et le maintien du centre urbain comme lieu de prestige, autant à des fins commerciales, financières et surtout dans le cas qui nous concerne, résidentiel.

Tout au long de l’ouvrage, le point particulier que cherche à faire l’auteur est que la banlieue, comme développé aux États-Unis, trouve ses origines dans la banlieue anglaise pré et postindustrielle; cet argument est en contraste avec l’autre classique de la même époque, Crabgrass Frontier, qui au contraire met l’accent sur l’originalité de la banlieue américaine. Les deux démarches font sens et ne s’opposent pas fondamentalement; une lecture attentive apporte surtout des perspectives complémentaires plus que contradictoires.

Un chapitre unique à cet ouvrage est celui sur le développement de Los Angeles, la «suburban metropolis», sans pair et sans pareille, qui avait presque réussi à nous faire croire à son mirage, du moins jusqu’à l’éclatement de ses contradictions dans les années 1960 avec Watts. Le passage d’un étalement presque idyllique (avant le cauchemar du track housing systématique), soutenu par les «Red Cars», au rejet de ce mode pour l’automobile, détruisant ainsi la possibilité d’une centralisée naissante, le tout exacerbé par une spéculation foncière aux intérêts politiques et financiers inextricables, est d’une tristesse assez lourde, surtout à la lumière de ce que nous savons aujourd’hui.

Pour demain, Technoburb, diffusion à la H.G. Wells ou Broadacre City à la F. L. Wright? Je ne sais pas vraiment, mais la semaine prochaine, nous allons voir s’il serait possible d’amender la banlieue existante.

---

La semaine prochaine (5 mai), un doublet de livres pour fermer cette série sur la banlieue : Suburban Nation—The Rise of Sprawl and the Decline of the American Dream et Sprawl Repair Manual en guise de message d’espoir?

La face cachée des rêves

Bourgeois Nightmares—Suburbia, 1870-1930. Robert M. Fogelson, Yale University Press, 2005, 264 pages

La question brûlante qui tenaillait les familles et les investisseurs des premières banlieues américaines était à la fois bien simple et complexe dans sa résolution éventuelle : comment assurer la permanence, l’intégrité conceptuelle et physique de ce nouveau coin de paradis résidentiel? Comment en assurer l’usage exclusif résidentiel et préférablement même unifamilial? Comment s’assurer que seules les «bonnes personnes», de caractère et de mœurs inexpugnables, puissent se construire dans ces nouveaux domaines qui poussaient partout sur les côtes est, ouest ou même au centre des États-Unis en cette fin de 19e, début 20e siècle? On parle d’une époque d’avant le zonage, souvent dans un territoire hors de toute gestion municipale. Pour comprendre les solutions apportées à ces questions, parfois surprenantes, moralement dépravées lorsqu’elles ciblaient des personnes, toujours restrictives et contraignantes, rien de mieux que le parcours offert dans ce livre, recherché exhaustivement et exposé clairement par Monsieur Robert M. Fogelson.

On pourra s’étonner que c’est dans le pays de la suprématie du droit de propriété, une notion si fondamentale qu’elle se trouve enchâssée dans un article de leur constitution, que s’est développé au fil des décennies une armature solide, autant privée (contractuel) que public (zonage) de contraintes et de restrictions robustes à ce droit. Ce livre porte essentiellement sur la période où la prévalence des restrictions venait du côté privé, codifié dans des documents contractuels (Covenants, Conditions & Restrictions, souvent abrégé en CC&R) signés au moment de l’achat du lot. En fait, avant 1942, l’essentiel des domaines de banlieue était simplement des lots de terrains pourvus de rues, d’un aménagement paysager plus ou moins sophistiqué, d’équipement sanitaire plus ou moins élaboré et offerts à la vente. L’heureux acheteur était ensuite responsable du reste, de la conception à la construction de sa nouvelle demeure.

On peut comprendre que ce montage du marché immobilier impliquait des risques assez fabuleux, autant pour le promoteur de l’ensemble des terrains (investissement majeur en amont) que pour l’acheteur (que ce soit une famille ou un investisseur-spéculateur). D’ailleurs, il n’était pas rare pour un développeur de ne pouvoir faire un profit qu’après la vente du dernier tiers des terrains.

Plus loin dans la lecture

On comprendra mieux alors le jeu délicat nécessaire à l’atteinte de ce double objectif : du point de vue du promoteur, maintenir la viabilité des terrains jusqu’à ce que la totalité soit vendue, et du point de vue de l’acheteur, maintenir la réalité matérielle d’une banlieue idyllique. C’est une époque avant les prêts hypothécaires 25-30 ans (il fallait amortir sur 3-5 ans), où l’achat d’un terrain et la construction d’une résidence unifamiliale représentaient un risque considérable, même pour les plus fortunés. C’est ainsi que pour juguler le glissement qui peut s’enclencher si l’une des parties compromet ce fragile équilibre, les clauses restrictives deviennent vite de plus en plus courantes et contraignantes, peu importe le discours culturel prévalant sur le droit de disposer à sa guise de sa propriété.

Loin de faire fuir les acheteurs, les clauses restrictives seront au cœur des campagnes de vente, du plus simple, avec quelques règles se résumant en une page jusqu’au livret réglementaire, avec des restrictions touchantes autant à l’aménagement, à l’architecture, à l’usage et à la «qualité» des acheteurs. À l’exception des wasps, tous les groupes humains et religieux seront, selon l’époque et le lieu, bannis des développements. Mais la pleine immoralité de ces restrictions tombera bien sûr sur les Noirs et les juifs, et dans certaines régions, les catholiques. Toute cette catégorie d’interdits sera prohibée à partir de 1917 par la Cour suprême (Buchanan vs Warley), mais il faudra attendre 1948 pour que la Cour (Shelley vs Kraemer) mette fin à leurs mises en application. Selon la localisation géographique, on pouvait assister à de grandes variations dans le type de restrictions, comme dans le cas de la grande région de Los Angeles avec l’interdiction de la prospection et de l’exploitation pétrolière, ou ailleurs avec l’interdiction d’animaux domestiques (poulets, vaches, chevaux, etc.) ou d’élevage (porcs, chèvres).

Avec le début des règlements de zonage, dans les années 1920 (SZEA et SCPEA), et le passage d’une époque où les subdiviseurs contrôlaient le marché à l’époque des promoteurs immobiliers (d’un J.C. Nichols à un W.J. Levitt), la nature et la variété des contraintes changent, mais demeurent robustes et efficaces, quoique souvent invisibles aux non-initiés.

---

La semaine prochaine, la série se poursuit avec Bourgeois Utopias.