Le mirage du préfabriqué

The Origins of Efficiency, chapter 10 — Failure to Improve (2025) + A History of Operation Breakthrough (2026-03-06) + The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home (2026-03-12).

Partie d’une série sur le logement — Aux limites du chez-soi;

J’ai eu la chance, dans les dernières semaines, de tomber sur trois papiers (un chapitre et deux post Substacks) du même auteur, Brian Potter, et portant sur un sujet pour lequel j’ai une fascination presque contre nature : la construction préfabriquée. Je sais, il y a pire. Mais probablement à cause de la « crise du logement » structurelle qui secoue notre époque, la rengaine qui ne se fatigue jamais de la préfabrication⁠ [1] et de ses miracles annoncés s’entend partout de plus belle. Dans cette situation mortifiante, je suis cette personne impuissante face à une stratégie qui mènera son auteur à la ruine, à une débandade militaire, ou qui aperçoit de loin des gens sur le point de se faire avaler par une avalanche, ou témoin d’un évènement cataclysmique; une Cassandre que personne ne veut entendre. Bien simplement, confronté à des interlocuteurs qui s’entichent de l’idée que le salut de la construction de logements performants, novateurs, mais surtout abordables, construits à une fraction du coût de celui des bâtiments conventionnels, passe par la construction en préfabriqué⁠ [2], bien face à ces gens, il est presque toujours vain de faire entendre raison; la foi du converti les anime. Cette raison se résume au fait que, depuis plus de cent ans maintenant, l’on essaye de faire pour la construction ce que le taylorisme et le fordisme ont fait pour l’automobile (ou tous les domaines manufacturiers, pour dire). On n’a toujours rien obtenu. Même Toyota, le plus grand et le plus innovateur des manufacturiers automobiles, qui a même aussi, depuis presque cinquante ans, une division de préfabrication en habitation (Toyota Home), ne domine en rien le marché japonais⁠ [3]; son produit fini (la maison unifamiliale) ne constitue une économie en termes de coûts par rapport à une construction unifamiliale conventionnelle.

On peut dire que l’auteur s’est vraiment sacrifié pour la cause, qu’il a donné et a été un participant volontaire, puisqu’il était un des ingénieurs à la tête d’une équipe dans une entreprise de préfabrication aux États-Unis dans les années 2010. Cette décennie a été celle de la dernière grande vague, de celles qui semblent resurgir par cycles de 15 ou 20 ans. Sans statistiques fermes sur la question, il est difficile de spéculer, mais chaque moment de « crise » dans le logement semble cependant avoir entrainé une frénésie autour de la préfabrication, un genre de « quick fix » vers la production rapide de logements à meilleur coût.

IL FAUT LE DIRE TOUT DE GO : c’est une affliction douloureuse pour le client et un chemin qui conduit à la ruine pour le producteur lorsque la préfabrication est entreprise avec l’intention d’en tirer des économies. Le deuxième article de la série est couronné d’un titre qui capture entièrement cette illusion : The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home. Puisque oui, il est possible, ici et là, once in a blue moon, de faire une poignée d’économie, si tous les astres s’alignent, si les routes menant au site sont belles et s’il n’y a pas de pluie le jour du montage. On apprend même que des pays aux conditions très similaires aux nôtres, dans la province de Québec, comme la Suède, ont la chance de recueillir les fruits d’une base manufacturière normalisée en construction. Cela fait qu’environ 85 % des maisons unifamiliales et 30-40 % des multifamiliales sont faits à partir de préfabriqué. Ce qui ne peut pas nuire aussi est que les distances sont relativement faibles, à comparer au Québec, au Canada et au continent américain en général. Aussi, la Suède à moins de zone climatique extrême qu’ici, ce qui fait qu’une usine peut perfectionner un modèle de base pour tout le pays. Donc, on voit qu’en définitive, il est possible d’avoir une industrie de la construction essentiellement basée sur la préfabrication. Alors, pourquoi pas ici ?

On l’aura vite deviné, tout tourne autour du coût. Il y a probablement de très bonnes explications pour cette domination du préfabriqué en Suède, mais ce n’est certainement pas pour les économies, puisqu’une nouvelle construction préfabriquée unifamiliale se vend en moyenne 70 % de plus qu’une maison conventionnelle comparable aux États-Unis⁠ [4]. Il serait de plus douteux que ce soit pour des raisons d’innovation technologique, la construction préfabriquée étant souvent comparée à de la construction traditionnelle, impliquant les mêmes corps de métier aux interventions restreintes, mais simplement faite sous le couvert d’une usine. Le chapitre 10 du livre⁠ [5] pose les bases des raisons intrinsèques qui font que la construction en mode préfabrication ne décolle pas. Le premier article porte sur une vaste tentative du gouvernement américain, au début des années 1970, nommé Operation Breakthrough, de faire décoller cette industrie. Finalement, le deuxième article va au cœur de la question en expliquant dans le détail le mirage des « cost savings » jamais réalisé (et probablement irréalisable) avec la préfabrication. À retenir et explorer la prochaine fois que l’on voudra nous vanter les mérites de la préfabrication comme avenue de solution facile à la crise du logement.

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[1] Si ce n’est pas déjà clair, même si toute sorte de construction et de type de bâtiment peuvent faire l’objet de préfabrication, pour les besoins de cet article, on fera toujours référence à de la construction de logements.

[2] Que nous allons distinguer ici de la construction de ce qui est couramment appelé des « maisons mobiles ». Ce sont des habitations, souvent à un ou deux modules fabriqués en usine et assemblés sur le terrain, substantiellement moins cher qu’une habitation conventionnelle, mais aux compromis si importants qu’il n’est pas possible de les inclure dans le marché régulier (même si, sous certaines conditions, elles peuvent être hypothéquées). D’ailleurs, plusieurs municipalités (la majorité?) les excluent de leurs territoires.

[3] Qui à 15 % représente un peu plus que le marché de la préfabrication américain, à environ 10 %. Sur ces questions, toujours de Brian Potter, surtout ne pas manquer son Substack paru en 2020, Toyota’s Prefab Homes (le lien se trouve aussi dans l’article).

[4] Toutes ces statistiques sont extraites de l’article The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home.

[5] Le livre lui-même dans son ensemble porte sur les procédés manufacturiers qui rendent notre monde moderne possible.

The Land of Municipal Dreams

Municipal Dreams—The Rise and Fall of Council Housing. John Boughton, Verso Books, 2018, 336 pages. [Lu en format ebook sur Apple Books]

Partie d’une série sur le logement — Aux limites du chez-soi;

Ce n’est pas tout les jours qu’un livre nous conduit à apprécier de façon bien particulière un site Web, mais indéniablement le simple site Wordpress de l’auteur, John Boughton, qui s’identifie avec le même nom que son livre, Municipal Dreams, est la source de tout ce riche et uniquement exhaustif travail sur le phénomène du Council Housing (CH) en Angleterre. Et le site offre des avantages marquants par rapport au livre, entre autres une abondante photographie des différents types de bâtiments sur les Council Estates⁠ [1]. Pour bien comprendre l’évolution et les différents types de logements proposés selon les époques, il ne faut pas se le cacher, en plus des explications claires de mise en contexte et des descriptions de l’auteur, rien ne vaut quelques bonnes photos.

Cela étant dit, alléluia pour le livre ! En effet, comme nous le savons tous (et cela n’en est pas moins ironique pour moi en ce moment qui écrit mon blogue), lire et suivre toutes les publications sur un site Web est souvent impraticable. Cela fait que le format « livre » est toujours essentiel, du moins si l’on veut voir une information être utilisée, discutée et diffusée. Surtout, dans une perspective canadienne et montréalaise des questions de logements, d’urbanisme et d’architecture, et à cause de nos traditions institutionnelles, avec une affinité aigüe envers les traditions britanniques (je me souviens), il est impossible de ne pas imaginer que nous aurions beaucoup à nous inspirer en matière de fourniture, de financement et de contrôle du logement public ou social⁠ [2] à partir du modèle des Council Estates. Malheureusement (et heureusement à la fois), une des distinctions majeures (et même existentielles) de notre système politique, par rapport à l’Angleterre, est l’union fédéral (ou confédéral, pour être orthodoxe). Cela veut dire dix entités provinciales souvent jalouses de leurs prérogatives. Alors que le Parlement britannique peut simplement voter une loi et l’appliquer à l’ensemble du pays (en excluant toutefois l’Écosse), dans nos belles contrées canadiennes, les entités qui tiennent lieu de Council — nos autorités municipales locales — sont des « créature » de la province dans laquelle elles se trouvent. Et si l’on prend la Ville de Montréal au Québec en exemple, cette dernière ne pourrait pas juste accepter l’argent du fédéral afin de créer et gérer du logement public.

MAIS IL N’Y A PAS DE MAL À RÊVER. Comme dans la majorité des pays démocratiques avec un système parlementaire uninominal à un tour, le parti politique qui remporte la majorité des sièges au parlement forme le gouvernement. En Angleterre, terre natale de ce système, deux grandes forces politiques s’affrontent : le Labour, libéral et progressiste, et les Tories, conservateurs. C’est ainsi qu’après la Première Guerre mondiale, avec le slogan évocateur « A Land Fit for Heroes », le Labour a réussi, pendant un certain temps, à imposer l’idée d’un État responsable du mieux-être de ses citoyens. C’est à ce moment qu’une législation (Housing Act) fut adoptée afin d’habiliter et de financer les Councils dans leurs nouvelles missions de fournir et de gérer du logement public. Plusieurs de ces Councils étaient aussi contrôlés par des membres (élus) radicaux de gauche, donc sincèrement favorables et enthousiastes à l’égard de cette nouvelle mission. Il faudra évidemment lire le livre pour connaitre tout le détail sur la réalisation de ce Council Housing à travers le pays, les hauts et les bas selon les époques, mais disons simplement que, rendu au milieu des années 1960, rare était les villes en Angleterre sans plusieurs vastes Council Estates de qualité, offrants des milieux de vie diversifiés, répondant aux besoins de ménages de tous les âges et conditions. Le tout contre des loyers abordables, qui ne représente souvent qu’une fraction du revenu d’un ménage et, parfois même, sans avoir à payer de loyer. Pour se donner aussi une idée de l’importance et du prestige attaché à la planification des Council Estates, il y eut une période, après la Seconde Guerre et jusqu’au milieu des années 1960, lors de leurs abolitions, où le London County Council (LCC) était reconnu comme la plus grande et innovante pratique en architecture et en urbanisme en Angleterre, et probablement dans le monde, employant plus de 200. Sans affirmer que tout est « downhill » après cette période, des complications sérieuses, d’ordre idéologique (c’est pour qui, exactement, les CH ?) et constructif (piètre qualité des matériaux, des assemblages et de la construction elle-même), entrainent un déclin marqué dans la capacité à fournir et maintenir les CH. Et depuis les années 1980, plusieurs itérations du Right to Buy dévastent ce bien public de façon innommable.

Le plus grand danger qui guetterait un programme similaire ici, et nous ne pouvons qu’espérer qu’un jour cela se réalise, et probablement le même que celui qui à ruiné le CH en Angleterre, c’est-à-dire la capture idéologique facile que peut en faire la droite politique pour détruire le système, dès une prise de pouvoir prolongée, comme à l’époque de Margaret Thatcher. Mais bon, comptez-moi parmi ceux qui en rêve.

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[1] C’est l’autre expression communément utilisée, cette fois pour désigner les bâtiments inclus dans un ensemble à logement public.

[2] J’utilise ici les deux expressions sans distinction et pour évoquer la même chose. C’est-à-dire un logement 100 % planifié par des professionnels publics, financé par des fonds publics (parfois même construit avec une main-d’œuvre publique) et contrôlé par une entité publique.

Pour le logement public

In Defence of Housing—The Politics of Crisis. David Madden et Peter Marcuse, Verso, 2016, 256 pages. Il existe maintenant une nouvelle édition, 2024, mais c’est celle de 2016 que nous avons lue.

Partie d’une série sur le logement — Aux limites du chez-soi;

Ce livre nous rappelle qu’il y a plusieurs moyens de défendre une position et pour être spécifique, comme si le titre ne l’était pas assez, cette position vient à se résumer à un droit au logement. Plusieurs routes, déviations et contours peuvent mener à cette conclusion, on imagine bien. Ici, le lecteur sera convié, pour une énième fois dans sa vie (s’il doit son parcours au monde académique), à suivre la logique limitée et claustrophobe d’un argumentaire marxiste. Avec des titres de chapitres comme The Residential is Political, Against the Commodification of Housing, Residential Alienation, The Myths of Housing Policy ou, en conclusion, For a Radical Right to Housing, on devine tout de suite que le prisme déformant (mais aussi révélateur) de cette discussion sera celui de la gauche la plus à gauche.

Il n’y a aucun problème là-dessus, puisque, pour les auteurs, David Madden et Peter Marcuse, deux éminences dans le domaine, les premières étapes consistent à effectuer un diagnostic fouillé, bien cadré et finalement sans surprise (dans le sens de « conventionnel ») de ce qui est toujours appelé, depuis plus d’un siècle maintenant, la « crise du logement ». Bien entendu, cette « crise » finit par prendre plusieurs formes (insalubrité, manque, accessibilité géographique difficile, etc.). Elle est aussi plus ou moins aigüe et visible (ou invisible), selon la période examinée. Les réponses sont multiples et plus ou moins permanentes, sans jamais toutefois être globale, du moins sur ce continent nord-américain. Comme le soulignent à juste titre les auteurs, le marché de l’habitation est pourtant celui qui est le plus « contrôlé » par les gouvernements. Sur le plan national, ce contrôle est habituellement sur le plan financier et bancaire; du côté des gouvernements locaux, ces derniers interviennent plutôt au niveau règlementaire, construction, démolition, zonage, densité et occupation. Bien entendu, les pouvoirs de taxation foncière ont aussi leurs rôles à jouer, mais pas de manière aussi fondamentale que le financement et l’accessibilité à une variété de modes de tenure (propriétaire, copropriétaire, cohabitation, coop, locataire, etc.)

Dans le cadre d’une analyse marxiste telle que le font les auteurs, tout finit par être produit pour et dans le but de nourrir les intérêts capitalistes. Les auteurs reconnaissent et parlent avec un respect sincère des réalisations qui se sont faites en dehors de la logique du capital et de la marchandisation. Ils citent entre autres le miracle de Red Vienna en Europe, les vastes complexes publics de la NYCHA et ceux construits dans la même ville par les regroupements syndicaux (Amalgamated Clothing Workers of America) avant les années 1950 ou ensuite, les villages coopératifs construits par la United Housing Foundation. Mais en finale, selon les auteurs, tout ceci ne compte pour rien, puisqu’une « housing policy » ne peut jamais être réussie et transformationnelle si elle ne contribue pas, du même coup, au renversement du « système d’oppression » capitaliste. Si l’on adoptait sincèrement ce point de vue, nous serions tout d’un coup considérablement limités dans l’univers du possible dans la fourniture de logements.

SI L’ON SUIVAIT LA LIGNE DE PARTI proposée par les deux auteurs, toutes constructions de logements qui ne s’intègrent pas explicitement dans une démarche de libération, de résistance et de transformation radicale du système d’oppression capitaliste sont, ipso facto, sans avenir et valeur. Cet argument est singulièrement appuyé dans le chapitre 4, The Myth of Housing Policy. Il y est « démontré » que tous les efforts en vue de mettre en place des politiques de public housing sont en réalité des subterfuges à peine maquillés. Ces derniers ne font que perpétuer l’immobilier résidentiel financiarisé.

Les auteurs ont toutefois parfaitement raison de souligner une des grandes difficultés à faire avancer la cause du logement public, soit le maintien, à travers plusieurs décennies, des grands ensembles construits dans le cadre des lois sur le logement public de l’avant et de l’après-guerre. C’est notamment vrai avec le démantèlement des Council Houses en Angleterre, mais curieusement beaucoup moins vrai des immeubles de la NYCHA, deux cas exemplaires sur lesquels nous reviendrons dans les prochaines semaines.

Lorsque les auteurs abordent la question des mouvements de défense des locataires ou parfois les formes plus agressives, comme les mouvements de grèves de loyer ou d’occupation d’immeuble, ou de protection des locataires au bord de l’éviction, ceux-ci semblent volontairement aveugles aux conséquences. C’est justement l’incapacité d’instituer ces mouvements à long terme, de les insuffler avec la portée d’un groupe d’intérêt, un peu dans l’esprit d’une chambre de commerce, mais pour locataires, qui rend ces mouvements si éphémère et fragile. Il est donc difficile de porter dans le long terme un menu de demande législative qui viendrait stabiliser la tenure locative. Toujours pour des raisons idéologiques (ils ne franchissent pas la barre du « transformatif »), les auteurs ne sont pas chauds aux idées des communautés intentionnelles (mouvement Cohabitation). Il est vrai que, d’un point de vue pratique, elles ne constituent pas une solution, au-delà du plaisir certain qu’elles entrainent manifestement parmi ceux qui ont la chance de se retrouver à habiter ainsi. Et finalement, en tant qu’urbaniste, je ne pouvais faire autrement que de remarquer l’absence de toute forme d’analyse sérieuse du rôle de l’espace urbain dans la planification de l’implantation d’un « droit au logement »; le « où » et le « comment » étant des questions de bases. La facilité avec laquelle tout le volet réglementaire est écarté du revers de la main à de quoi rendre dubitatif.

En définitive, les auteurs nous forcent à revenir à l’essentiel de cette question du logement. C’est-à-dire qu’on doit en parler comme d’un droit. Bien entendu, les auteurs, étant des idéologues rigides à gauche du spectre, ne peuvent concevoir qu’une solution « renversante ». Toutefois, bien malgré eux, en exposant toutes les autres alternatives, ils révèlent la richesse des possibilités. Si l’on voulait bien se doter de politiciens ayant le courage de s’y tenir et de les implanter, surtout au niveau municipal, on pourrait y arriver.