Le mirage du préfabriqué

The Origins of Efficiency, chapter 10 — Failure to Improve (2025) + A History of Operation Breakthrough (2026-03-06) + The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home (2026-03-12).

Partie d’une série sur le logement — Aux limites du chez-soi;

J’ai eu la chance, dans les dernières semaines, de tomber sur trois papiers (un chapitre et deux post Substacks) du même auteur, Brian Potter, et portant sur un sujet pour lequel j’ai une fascination presque contre nature : la construction préfabriquée. Je sais, il y a pire. Mais probablement à cause de la « crise du logement » structurelle qui secoue notre époque, la rengaine qui ne se fatigue jamais de la préfabrication⁠ [1] et de ses miracles annoncés s’entend partout de plus belle. Dans cette situation mortifiante, je suis cette personne impuissante face à une stratégie qui mènera son auteur à la ruine, à une débandade militaire, ou qui aperçoit de loin des gens sur le point de se faire avaler par une avalanche, ou témoin d’un évènement cataclysmique; une Cassandre que personne ne veut entendre. Bien simplement, confronté à des interlocuteurs qui s’entichent de l’idée que le salut de la construction de logements performants, novateurs, mais surtout abordables, construits à une fraction du coût de celui des bâtiments conventionnels, passe par la construction en préfabriqué⁠ [2], bien face à ces gens, il est presque toujours vain de faire entendre raison; la foi du converti les anime. Cette raison se résume au fait que, depuis plus de cent ans maintenant, l’on essaye de faire pour la construction ce que le taylorisme et le fordisme ont fait pour l’automobile (ou tous les domaines manufacturiers, pour dire). On n’a toujours rien obtenu. Même Toyota, le plus grand et le plus innovateur des manufacturiers automobiles, qui a même aussi, depuis presque cinquante ans, une division de préfabrication en habitation (Toyota Home), ne domine en rien le marché japonais⁠ [3]; son produit fini (la maison unifamiliale) ne constitue une économie en termes de coûts par rapport à une construction unifamiliale conventionnelle.

On peut dire que l’auteur s’est vraiment sacrifié pour la cause, qu’il a donné et a été un participant volontaire, puisqu’il était un des ingénieurs à la tête d’une équipe dans une entreprise de préfabrication aux États-Unis dans les années 2010. Cette décennie a été celle de la dernière grande vague, de celles qui semblent resurgir par cycles de 15 ou 20 ans. Sans statistiques fermes sur la question, il est difficile de spéculer, mais chaque moment de « crise » dans le logement semble cependant avoir entrainé une frénésie autour de la préfabrication, un genre de « quick fix » vers la production rapide de logements à meilleur coût.

IL FAUT LE DIRE TOUT DE GO : c’est une affliction douloureuse pour le client et un chemin qui conduit à la ruine pour le producteur lorsque la préfabrication est entreprise avec l’intention d’en tirer des économies. Le deuxième article de la série est couronné d’un titre qui capture entièrement cette illusion : The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home. Puisque oui, il est possible, ici et là, once in a blue moon, de faire une poignée d’économie, si tous les astres s’alignent, si les routes menant au site sont belles et s’il n’y a pas de pluie le jour du montage. On apprend même que des pays aux conditions très similaires aux nôtres, dans la province de Québec, comme la Suède, ont la chance de recueillir les fruits d’une base manufacturière normalisée en construction. Cela fait qu’environ 85 % des maisons unifamiliales et 30-40 % des multifamiliales sont faits à partir de préfabriqué. Ce qui ne peut pas nuire aussi est que les distances sont relativement faibles, à comparer au Québec, au Canada et au continent américain en général. Aussi, la Suède à moins de zone climatique extrême qu’ici, ce qui fait qu’une usine peut perfectionner un modèle de base pour tout le pays. Donc, on voit qu’en définitive, il est possible d’avoir une industrie de la construction essentiellement basée sur la préfabrication. Alors, pourquoi pas ici ?

On l’aura vite deviné, tout tourne autour du coût. Il y a probablement de très bonnes explications pour cette domination du préfabriqué en Suède, mais ce n’est certainement pas pour les économies, puisqu’une nouvelle construction préfabriquée unifamiliale se vend en moyenne 70 % de plus qu’une maison conventionnelle comparable aux États-Unis⁠ [4]. Il serait de plus douteux que ce soit pour des raisons d’innovation technologique, la construction préfabriquée étant souvent comparée à de la construction traditionnelle, impliquant les mêmes corps de métier aux interventions restreintes, mais simplement faite sous le couvert d’une usine. Le chapitre 10 du livre⁠ [5] pose les bases des raisons intrinsèques qui font que la construction en mode préfabrication ne décolle pas. Le premier article porte sur une vaste tentative du gouvernement américain, au début des années 1970, nommé Operation Breakthrough, de faire décoller cette industrie. Finalement, le deuxième article va au cœur de la question en expliquant dans le détail le mirage des « cost savings » jamais réalisé (et probablement irréalisable) avec la préfabrication. À retenir et explorer la prochaine fois que l’on voudra nous vanter les mérites de la préfabrication comme avenue de solution facile à la crise du logement.

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[1] Si ce n’est pas déjà clair, même si toute sorte de construction et de type de bâtiment peuvent faire l’objet de préfabrication, pour les besoins de cet article, on fera toujours référence à de la construction de logements.

[2] Que nous allons distinguer ici de la construction de ce qui est couramment appelé des « maisons mobiles ». Ce sont des habitations, souvent à un ou deux modules fabriqués en usine et assemblés sur le terrain, substantiellement moins cher qu’une habitation conventionnelle, mais aux compromis si importants qu’il n’est pas possible de les inclure dans le marché régulier (même si, sous certaines conditions, elles peuvent être hypothéquées). D’ailleurs, plusieurs municipalités (la majorité?) les excluent de leurs territoires.

[3] Qui à 15 % représente un peu plus que le marché de la préfabrication américain, à environ 10 %. Sur ces questions, toujours de Brian Potter, surtout ne pas manquer son Substack paru en 2020, Toyota’s Prefab Homes (le lien se trouve aussi dans l’article).

[4] Toutes ces statistiques sont extraites de l’article The Elusive Cost Savings of the Prefabricated Home.

[5] Le livre lui-même dans son ensemble porte sur les procédés manufacturiers qui rendent notre monde moderne possible.

Seule en équipe

Combattre la gentrification—Témoignai d’une ex-conseillère municipale. Sophie Thiébaut, M éditeur, 2025, 254 page.

Série Élections municipales 2025

Il y a en moi un léger conflit en abordant cet ouvrage à ce moment précis, juste avant les élections de dimanche. Je me rappelle qu’au moment de lire ce livre (mes notes me renvoient au mois de juillet), j’avais été presque choqué par la terrible expérience que la politique municipale lui avait fait vivre et du coup affligé de constater qu’elle en avait pris pour douze ans en tant qu’élue. Ce qui rend encore plus perplexe est que cette expérience avait été, en grande partie, non pas le résultat d’une opposition de forces résolues à faire barrière à ses politiques, mais plutôt de la part de personnes qui étaient nominalement ses alliées, des membres élus de son parti ou encore pire, de la part d’une bureaucratie réfractaire.

Madame Sophie Thiébaut fut élue comme une des deux conseillères de l’arrondissement du Sud-Ouest (qui inclut les quartiers de Ville-Émard, Côte-Saint-Paul, Saint-Henri, Petite-Bourgogne, Griffintown et Pointe-Saint-Charles) pour trois mandats de 4 ans, de 2009 à 2021, pour un total de 12 ans, sous la bannière de Projet Montréal. Mis à part son premier mandat, son parti contrôlait le conseil d’arrondissement, et durant son dernier mandat (2017-21), était également au pouvoir à l’hôtel de ville de Montréal.

Durant cette même période, Projet Montréal, fondé dans presque le même sciage et regroupant plus ou moins la même coalition que le Rassemblement des citoyens de Montréal (RCM), est passé sous le contrôle de son fondateur, Richard Bergeron, au chef intérimaire que fut Luc Ferrandez et finalement celle qui remporta la mairie pour le parti, Valérie Plante. À la veille des élections de dimanche, Projet Montréal est sous la direction de Luc Rabouin, l’ex-bras droit de la mairesse et maire de l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal. Tout ça pour souligner à quel point Projet Montréal a connu plusieurs styles de direction et que cela pouvait difficilement faire autrement que de laisser des traces, pas toujours agréable, pour ceux qui ne se trouvaient pas du côté de la « clique » victorieuse.

Considérant le niveau de contrôle du parti sur toutes les instances municipales de Montréal (ville centre et arrondissements), cela donnait théoriquement beaucoup de pouvoir à qui voulait bien s’en servir à bon escient. Mais s’il faut en croire le récit que madame Thiébaut ici, on doit voir cette période comme celle d’un parti qui a trahi ses engagements et ses principes et du coup, ses militants et les personnes engagés, comme elle.

SANS EN FAIRE STRICTEMENT L’HISTOIRE d’une machination orchestrée par un parti (Projet Montréal) qui, d’un côté, une fois au pouvoir, se laisse capturer par la pensée magique règlementaire (incarné dans le désastre qu’est le Règlement pour une métropole mixte) et, de l’autre, des élus qui finissent, ironiquement, par se faire eux-mêmes capturer par le jeu des faveurs, autant de l’intérieur de la machine (contre des positions sur différentes commissions ou conseils) qu’envers certains commettants qui en déplace. C’est comme s’ils oubliaient qu’ils doivent leurs postes aux électeurs. Mais le doivent-ils vraiment? Quand on sait qu’au dernier scrutin municipal, à peine 38,32 % des électeurs s’étaient prononcés.

Toujours est-il que madame Thiébaut s’est très vite trouvée seule à défendre ce qu’elle croyait être le programme de son parti. Mais les autres membres de son équipe, et à premier titre le maire de l’arrondissement, ne semblaient pas vouloir emprunter le chemin qui devait conduire, selon elle, à la réalisation de leurs programmes. Encore plus injurieux, l’équipe du maire (ceci est en partie mon interprétation) semble avoir transmis, dans plusieurs dossiers, son mépris par rapport à la posture de l’élue. Des comportements hors du cadre professionnel, de la part de certains fonctionnaires (entre autres des urbanistes) en résultat. En fait, on peut donner cet ouvrage à toute personne qui aurait des questions sur comment il est facile de se retrouver isolé à l’intérieur d’une organisation dont on croyait partager les objectifs globaux. Plusieurs chemins peuvent être empruntés pour les atteindre, et c’est souvent en divergeant dans ceux-ci qu’on finit par se perdre.

Il n’empêche, pour recentrer sur ce qui se veut le fond nominal de l’ouvrage (Combattre la gentrification), les difficultés en logements sont clairement à la racine des enjeux municipaux de l’heure. Mais c’était aussi le cas lors des élections de 2009, de 2013, de 2017, de 2021 et c’est le cas maintenant, en 2025. Une période de 15 ans. Les solutions proposées par Projet Montréal ont même jadis raisonné. Mais, confronté au réel, les élus du parti, Valérie Plante en tête, se sont tourné vers des lubies bureaucratiques (règlementaire), pensant pouvoir ainsi n’investir rien en retour de quelque chose. Dans les faits, il faut municipaliser la solution (du logement) et se (re)mettre à bâtir!

Pourtant, à trois jours du vote, aucun parti n’offre cette option, dont l’efficacité est universelle et démontrée. Le bon temps pour s’engager sur ce chemin était hier, le meilleur temps est demain; à quand demain?

La politique de la porte fermée

Neighborhood Defenders—Paticipatory Politics and America’s Housing Crisis. Katherine Levine Einstein, David M. Glick & Maxwell Palmer, Cambridge University Press, 2020, 218 pages [ebook lu sur Kindle].

Le titre de cet ouvrage fait référence aux citoyens, souvent les propriétaires voisins d’un projet immobilier proposé, qui assistent et interviennent lors des séances publiques municipales. Elles sont enclenchées par le besoin de faire adopter les dérogations au zonage, presque toujours nécessaire dans de telles circonstances. C’est aussi la façon que ces gens aiment à se percevoir (jamais personne ne s’identifie comme nimby!). Mais comme le démontrent bien les auteurs, le résultat de cette participation hyperlocale est toujours l’opposition à toute nouvelle construction de logements, de multilogement surtout, mais aussi à toute forme d’accommodements (dérogations) mineurs. La conséquence est une diminution substantielle du nombre de logements par projet (lorsqu’il réussit même à survivre) et des projets qui n’offrent plus ce que le marché envisageait de pouvoir offrir.

Pour arriver à leurs conclusions, les chercheurs ont épluché et statistiquement analysé les transcriptions de toutes les séances publiques sur les questions de dérogations ou de changement au zonage des municipalités dans l’état du Massachusetts. Chaque fois qu’un projet de développement immobilier est présenté et qu’il ne peut être réalisé de plein droit (sans modification à la réglementation municipale), il doit y avoir un examen public par l’autorité locale mandatée. Ces séances sont ouvertes et publicisées à tous, mais les propriétaires voisins sont invités, spécifiquement. Comme le démontrent les auteurs, la participation est extrêmement concentrée à l’intérieur des groupes les plus privilégiés et ne forme jamais vraiment une tranche représentative de la communauté. C’est ainsi qu’un processus légitime de contrôle s’est transformé en outils d’opposition systémique au changement (étroitement et capricieusement défini) d’un environnement urbain donné.

Puisque ce livre aborde la question des difficultés dans la production de logements sous l’angle de la science politique, les solutions proposées sont dans cette veine ; comme d’accroître la représentativité des participants, réformer le processus et la raison des séances elles-mêmes, mieux impliquer les groupes d’intérêts ou faire de la question du logement une responsabilité régionale. Maintenant, un bon point de départ urbanistique serait d’autoriser, de droit, le long et autour des axes de transport en commun, une plus grande variété et densité de projets immobiliers.

Sur les traces de Neighborhood Defenders

Au cours de la dernière année, l’auteure principale, Katherine Levine Einstein, a participé à plusieurs podcasts pour exposer les enjeux soulevés et les conclusions de l’ouvrage. J’en retiens deux, soit en début d’année dans le cadre du podcast The Weeds, avec Matt Yglesias et en fin d’année dans Densely Speaking. Monsieur Yglesias s’intéresse depuis longtemps aux questions de logement et il est cité dans l’ouvrage ; sa solution se résume en un mot (upzone), qui est la façon condensée de dire plus de variété urbaine, partout. Je compte bien revenir sur son dernier livre avant la fin de l’année.

La bibliographie de Neighborhood Defenders est un bon rappel que l’expérience urbaine est toujours éclaircie (ou concentrée) à travers le filtre de la politique municipale. Les différents degrés de participation citoyenne et leurs significations sont exposés dans un article fondamental, A Ladder of Citizen Participation (1969). Un autre article qui en vaut le détour est City Unplanning. L’auteur décortique les répercussions de la capture, au niveau local, d’enjeux métropolitains (comme le logement). Tout le monde y perd au change.

Les questions de participation et de représentativité de cette participation citoyenne se posent partout, mais semblent particulièrement saillantes en contexte suburbain ; Democracy in Suburbia apparaît comme l’ouvrage qui pourrait faire mûrir cette réflexion. Pour un retour en ville et un examen de l’arène politique plus « musclé » qui la caractérise, de Jessica Trounstine, Political Monopolies in American Cities—The Rise and Fall of Bosses and Reformers et du même auteure, Segregation by Design—Local Politics and Inequality in American Cities. J’ai bien hâte de les lire et d’en parler ici.

Une dernière perspective sur la question du logement, cette fois sur la responsabilité et la prise en charge que devrait faire le palier fédéral (américain) : New Deal Ruins—Race, Economic Justice & Public Housing Policy. Après la lecture de Neighborhood Defenders, il est difficile de penser que cette situation, même ici, puis s’améliorer franchement sans une participation matérielle et récurrente plus active du fédéral.