Table 45

Bâtir Montréal à la table 45. Laurence Vincent, Septentrion, 2018, 168 p.

On continue sur notre lancée, commencée la semaine dernière, à propos de la promotion immobilière. Mais cette fois, en empruntant le chemin bien particulier de la voix autobiographique, par filiation interposée. À défaut de lire le récit de la croissance d’un des grands de la promotion immobilière à Montréal, c’est par la voix d’une de ses filles, Laurence Vincent (maintenant co-présidente du groupe Prével) que l’on en découvre un peu plus sur ce groupe, mais surtout sur son fondateur, Jacques Vincent, le père en question. 

Parce qu’avant toute chose, ce livre est une très sympathique lettre d’amour d’une fille à son père. C’est à travers le regard de cette fille qui grandit naturellement dans ce milieu, et s’approprie presque malgré elle des rouages de l’entreprise de son père que nous découvrons les risques considérables des premières années, jusqu’au développement de la philosophie urbaine « gagnante » pour le groupe. 

Contrairement au livre de la semaine dernière, il n’y a personne qui pourra affiner ses talents ou se lancer dans le monde de l’immobilier urbain en parcourant ces pages, et c’est très bien ainsi. Et même si la « mécanique » et les différents « montages » nécessaires dans la réussite de la vente des logements résidentiels ne sont pas son propos, l’auteure ne pouvait faire autrement que d’évoquer quelques-uns de ses apprentissages. On y trouvera ainsi l’exposition de la « sauce spéciale à la Prével » qui serait, selon l’auteure, au cœur de la formule qui a fait ses preuves pour le groupe. Elle se résume en la création, dans chacun de leurs immeubles (souvent des reconversions de bâtiments industriels existants), de généreux espaces de vie en commun pour les acheteurs des unités résidentielles. C’était avant la pandémie actuelle.

L’ensemble du récit reflète une simultanéité de point de vue et de repère qui sont eux-mêmes riches en observation nouvelle. Pour le lecteur neutre ou bienveillant de sa narration autobiographique, il n’est pas toujours certain que l’auteure elle-même maîtrise tout à fait les tonalités disparates qui ressortent, mais il faut bien admettre que cela est tout à fait congru avec la formulation « lettre d’amour paternelle » qui imprègne dignement son récit.

Sur les traces de Bâtir Montréal à la table 45

C’est en parcourant les pages d’un numéro de la revue de notre ordre professionnel, Urbanité, que je suis tombé pour la première fois sur une mention de ce livre ; acheté le week-end même à La librairie de Verdun, celle de notre quartier (s’était avant la pandémie).

Par la nature essentiellement autobiographie du récit, on pourra comprendre qu’il n’y a pas une longue épistémologie à suivre. Un auteur toutefois, Edward Glaeser, a laissé sa marque de manière assez vive sur Madame Vincent pour qu’elle cite à deux reprises des passages de son fameux Triumph of the City. Je vais simplement reprendre le premier passage cité, puisqu’il condense assez bien les aspirations et la philosophie que le groupe Prével tente d’insuffler dans son produit immobilier résidentiel (p. 25) : « Greater density is the goal: more people, means more interaction, which means more possibility. We are a social species that gets smarter by being around other smart people, and that’s why cities thrive. » Hear, hear!

En dernier lieu, je tiens à souligner qu’à la dernière page du livre, il y a la mention que « [L]es droits d’auteur issus de la vente de ce livre seront remis à Moisson Montréal. » 

« Every Building is a StartUp »

The Birth of a Building: From Conception to Delivery. Ben Stevens, 306 p.

Le milieu du développement immobilier est, en raison de sa culture interne, relativement opaque sur la nature du processus de fabrication de son produit ultime, l’immeuble urbain ou suburbain. Parfois, c’est pour des motifs compétitifs, comme protéger un segment de marché (géographique ou esthétique) particulièrement profitable, ou des techniques de montage (financier ou constructif) qui font corps avec la philosophie de développement immobilier; cela lui confère un avantage, de meilleures chances dans le domaine. Peu importe le motif, comprendre ce milieu n’est pas donné à tous. Le plus souvent même, on utilisera l’existence de cette culture de l’opacité pour imputer de sinistres motifs à qui pratique le métier.

 Dans ce contexte, c’est une vraie chance de tomber sur un livre à la fois pédagogiquement instructif et maintenant un rythme narratif aussi stimulant que celui de Ben Stevens. En fait, son ouvrage nous propose une initiation ouverte et inclusive sur le chemin qui mène parfois, mais vraiment pas toujours, à l’inauguration d’un immeuble. M. Stevens conduit le lecteur, avec dextérité et humour, à se familiariser au délicat montage financier, spatial, urbain, légal, constructif et promotionnel nécessaire à la production immobilière dans la ville nord-américaine typique. Cette approche pluridisciplinaire est essentielle à la réussite de la nouvelle « StartUp » immobilière, c’est-à-dire le bâtiment urbain contemporain.

Pour le lecteur, il est notable et heureux que l’auteur ne soit pas « né » dans le métier, mais s’y soit plutôt orienté « par des chemins de travers », plus tard dans la vie. Sur le chemin parfois tortueux du processus immobilier, la perspective de celui qui a eu à s’imprégner de cette pratique apporte indéniablement un éclairage novateur. Cela se manifeste surtout quand vient le temps de déconstruire le processus, pour le plus grand bénéfice du lecteur.     

 M. Stevens a réussi ce rare exploit de produire une synthèse didactique qui étend et approfondit notre compréhension du développement immobilier combiné à une narration qui retient notre attention, le temps de mieux assimiler cette base. L’auteur nous offre ainsi un ouvrage concis, mais complet, un excellent premier regard qui lève le voile sur le travail rigoureux qu’implique la promotion immobilière. 

Sur les traces de The Birth of a Building

C’est en écoutant une entrevue avec l’auteur sur le balado Strong Towns que j’ai eu connaissance de ce livre; elle y était engageante et laissait la place à l’auteur, tout en l’encadrant dans la mouvance Strong Towns. Ben Stevens a aussi un site Web où l’on découvre une vingtaine d’entrevues-vidéo avec des gens impliqués à toutes les étapes du développement immobilier. La dernière date d’environ deux ans, mais ces archives valent la peine d’être parcourues.

En lieu de bibliographie, The Birth of a Building offre deux pages de Reading Suggestions, légèrement éclectique. L’auteur entretient aussi sur son site une liste médiagraphique de ressources intéressantes. Je vais maintenant puiser parmi ces Suggestions, pour le plaisir du partage.

On commence avec un film, The Big Short (2015), basé sur le livre du même nom. Difficile de faire mieux pour comprendre la bulle immobilière de 2007-08. Pour un Michael Pollen inusité, A Place of My Own : the Architecture of Daydreams (2008) est une charmante surprise. Pour rappeler de bons souvenirs et faire revivre quelques cauchemars, 101 Things I Learned in Architecture School (2007). Cette formule a depuis fait des petits, comme 101 Things I Learned Urban Design School (2018), pour ne mentionner que lui.

Deux grands classiques de l’urbanisme et de l’architecture maintenant, de Christopher Alexander, A Pattern Language : Towns, Buildings, Construction (1977) et de Peter Hall, Cities of Tomorrow: An Intellectuel History of Urban Planning and Design Since 1880 (2014, 4e édition). Seulement dans ces deux livres, on trouve facilement de la matière pour passer l’hiver. 

En dernier lieu, je m’en voudrais de ne pas mentionner les deux ouvrages de celui qui a presque inventé un genre (en architecture et design), Witold Rybczynski. How Architecture Works: A Humanist’s Toolkit (2014) et Last Harvest: […] Real Estate Development in America […] (2008) sont maintenant sur ma liste. Dans sa série d’entrevues-vidéo, Ben Stevens en a fait une avec M. Rybczynski, qui en vaut le détour.